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3.7%的低息诱惑下,房贷转经营贷套利禁而不止

第一财经 2022-05-11 09:42:52

作者:张慧敏    责编:张歆晨

利差之间的空间,使得不少人试图将房贷置换为经营贷,从而降低贷款成本。

今年1月以来,随着5年期LPR下调5个BP,加上全国多城给楼市松绑,各地的房贷利率不断下调,房贷利率水平已较高点显著下降。

但是,于不足4%的小额经营贷而言,房贷利率依然处于相对高位。利差之间的空间,使得不少人将试图将房贷置换为经营贷,从而降低贷款成本。

在购房者思维活跃的深圳,一股房贷转经营贷的风潮始终悄然而又隐秘的流行。“套用经营贷买房的行为从来就没有停止过,只不过没有去年同期那么公开而已。”深圳一位房地产业内人士向第一财经透露。

多位从事贷款中介业务的相关人士亦向第一财经证实,将房贷转为经营贷的情形并不罕见,原因各有不同,但大多数客户还是基于降低贷款成本的目的,毕竟经营贷已降至了历史最低水平。

经营贷历史低位

“今年经营贷利率是有史以来最低的。”贷款中介张红(化名)对第一财经表示,2020年疫情之后,深圳经营贷的年利率为3.9%,今年已经降至3.7%,今年以来,将房贷转为经营贷的客户很多,特别是做生意的和购买第二套房的客户人,因为熟知经营贷的门道,很多人都会将房贷转为经营贷。

第一财经记者了解到,目前深圳的首套房贷利率普遍为4.9%,二套房贷利率为5.2%,与3.7%的经营贷的利率有明显差距。

曾任职于深圳某贷款公司的前员工张仁(化名)对第一财经表示,他此前经手的房贷转经营贷的客户中,有的是因为突发原因,不能按时还房贷,房产有被拍卖的风险,所以不得不将房贷转为经营贷进行过渡;也有客户是投资需要资金,于是将现有的房贷转为经营贷,经营贷除了覆盖原有的房贷之后,还能余下一部分资金给客户用于其他的投资;当然,也有客户是单纯因为经营贷利率更低,遂将房贷转为经营贷以节省购房成本。

所谓经营贷,指的是银行等金融机构向借款人发放的,用于进行合法生产经营活动的贷款。现实中,因为经营贷款的利率明显低于购房贷款,经营贷流入楼市的现象屡见不鲜。

一份贷款中介的宣传海报显示,同样是1000万,按照按揭贷款5.35%的年利率计算,一年需要支付的利息为53.5万元,按照经营贷3.65%的年利率计算,每年需要支付的利息为36.5万元,两者相差17万元,而贷款的时间拉长至5年,两者的利率差为85万元。贷款中介的宣传海报写道:“85万元能在深圳周边买下半套房,只是换个贷款,就能从银行赚到半套房的钱。”

与经营贷相似,房贷利率也在今年进行了一轮下调。贝壳研究院数据显示,3月103个重点城市中有82城下调房贷利率,主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别环比回落17个、15个基点;据第一财经不完全统计,4月,至少有27个城市下调了房贷利率,不少城市的首套房贷利率已经低至4.9%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计,后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率,调整“认房认贷”标准,更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线。

不过即便房贷利率已从去年的最高点大幅度回调,但相对于经营贷而言,依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房贷利率较高时的购房者,若能将房贷置换为经营贷,确实可以省下大笔利息支出。

潜在成本

第一财经了解到,房贷转为经营贷需要满足两个条件,即需要有房产证,还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年,可以是自己注册,也可以进行购买,前者每年需要请财务公司进行报税,每年需要花费大约1000多元,后者的购买费用大概在6000元左右。

想要将房贷转为经营贷,关键的一步是赎楼。也就是说,购房者原本在A银行进行按揭贷款,此时需要在B银行进行经营贷贷款申请,B银行批复相应的贷款之后,购房者需要通过过桥公司赎楼,把A银行的住房按揭结清,然后在B银行进行重新抵押贷款,B银行给出的贷款即经营贷。

贷款中介告诉第一财经,一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天,正常情况下10—15天能完成,不过也可能拖到20天。第一财经记者按照15天的过桥时间计算发现,1000万元的过桥成本为12万元。除此之外,中介还需要抽取一个点的佣金,也就是说,1000万的经营贷,需要支付贷款中介机构10万元的佣金。

违规风险

有业内人士透露,为了扶持小微企业发展,银行每年都有一定的经营贷下放指标,不过考虑到小微企业贷款的风险,通常情况下,银行也更愿意将钱投入还款更稳定的房产中,所以一般情况下,只要中介机构帮助购房者准备好相关的资料,银行对于房贷转经营贷的行为并不是太排斥。

第一财经获悉,相关部门在监督经营贷是否流入楼市的时候,通常情况下是采取抽查的形式,因此并非所有流入楼市的经营贷都能被精准查处。

“这个是银行金融机构的问题,属于行业潜规则。”一名不具名的业内人士对第一财经表示。

不过,房贷转经营贷的套利行为并非毫无风险。早在2009年,银监会就曾通过两则暂行管理办法将经营贷纳入监管范围,此后银行对经营贷资金用途审查力度加强。然而,一直以来,经营贷流入楼市的违规行为一直无法清零,特别是在2020年疫情之后,经营贷流入楼市的情况越发火热,2021年3月,深圳通报经营贷的相关查处情况,称提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经记者表示,经营贷和房贷针对的贷款对象不一样,属于不同类型的贷款,若将经营贷用于偿还房贷,则是一种违规行为,一旦金融机构发现有违规操作发放贷款行为的,会马上通知借款人还款,借款人一旦无法还款,则会涉及骗贷。

北京京润律师事务所主任张志同亦表示,经营贷的贷款用途是扶持中小微企业经营和发展。因为经营贷是以公司的名义进行贷款,所得款项属于公司资产,应该用作相应公司的日常经营。若把公司用作经营的贷款去偿还个人房贷,一方面属于擅自改变贷款用途,违反贷款合同中关于贷款用途约定,构成违约,此时银行不但有权提前收回相应贷款,还可以追究违约责任;另一方面,当事人还涉嫌挪用资金,情节严重构成犯罪的,还会被追究刑事责任。

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